La défiscalisation en Loi Girardin

Défiscalisation Girardin ou loi girardin intermédiaire à 50%. Ce dispositif a succédé depuis le 21 juillet 2003 à la loi Paul et est applicable jusqu’au 31/12/2017

Obligations

• Acquérir un logement neuf dans un département d'outre mer : dans les DOM : Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, ou dans les TOM : Polynésie française, Wallis et Futuna, Nouvelle Calédonie, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon.
• Louer ce logement nu pour une durée minimale de cinq ans dans les six mois qui suivent son acquisition.
• Louer ce logement à un preneur qui y fixera sa résidence principale et dont les ressources (revenus nets de frais professionnels) sont inférieures aux plafonds prévus.

Fiscalité de la loi Girardin

Location dans le secteur locatif libre

• Une réduction de 50% du montant de l'investissement girardin réalisé (prix acte en main) dans la limite de 2 233 € TTC.
• Une réduction étalée sur cinq ans, soit 10% par an.
• Une réduction qui sera imputée directement sur l'impôt sur le revenu de l'investisseur.
• Le contribuable doit louer pendant 6 ans son logement en respectant des conditions de loyers et de ressources et le conserver au minimum 6 ans.

Propriétaire occupant dan le cadre de la loi Girardin

• Le propriétaire peut se réserver l’usage du logement. Dans ce cas il est tenu de l’occuper comme résidence principale pendant 5 ans.
• La réduction d’impôt est de 25% du montant de l’investissement étalée sur 10 ans.

La base de la réduction d’impôt est égale au prix de revient ou d’acquisition du logement. La base de réduction d’impôt est plafonnée à 2 233 € TTC. Ce montant est révisé tous les ans en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction

2ème avantage de la loi Girardin : l'investisseur profite du régime d'imputation des déficits fonciers

Lorsque les revenus locatifs dépassent les 15 000 € ou lorsque le contribuable choisit l’autre option : le réel, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôt pratiquer une déduction forfaitaire de 14%.

Il pourra déduire de ses revenus fonciers les dépenses d'entretien, de réparation, d'amélioration du logement, les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges, les primes d'assurances pour loyers impayés, ainsi que les impôts perçus par les collectivités locales.

Il profitera aussi de la déduction des intérêts d'emprunt ayant servi à l'acquisition du bien.

Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les deux premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois de l’acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexe à cette taxe.

Ne sont pas déductibles les taxes d’urbanisme, la TVA, les droits d’enregistrement.

Quand l'ensemble de ces charges est supérieur au montant des loyers perçus, l'investisseur sera en situation de déficit foncier. Les revenus tirés de la location seront perçus en franchise d'impôt.

A l'issue de la période de réduction d'impôt (5 ans) l'investisseur pourra déduire de son revenu global les déficits fonciers à hauteur de 10 700 € par an. La fraction des intérêts d'emprunt supérieure aux loyers perçus ainsi que celle supérieure au plafond de 10 700 € sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Précisions sur la loi Girardin  :

Les revenus locatifs font l’objet d’une déduction forfaitaire de 40% représentant l’ensemble des charges de la propriété lorsque vous êtes en micro-foncier c'est-à-dire lorsque vos revenus brut locatifs ne dépassent pas 15 000 € / an. (art 32 CGI).

La réduction d’impôt en loi girardin est pratiquée pour la première fois sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de l’année d’acquisition si celle-ci est postérieure. Lorsque l’investissement porte sur des parts ou actions, c’est l’année de souscription qui est retenue, mais seules les sommes effectivement versées au 31 décembre de cette année ouvrent droit à réduction.

Il est admis de ne pas remettre en cause le bénéfice des réductions d'impôt précédemment accordées, lorsque le non-respect de l'engagement d'affectation à la résidence principale, ou de location intervient à la suite de l'un des événements suivants :

1. changement de situation matrimoniale du contribuable, ou décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune;
2. invalidité du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune, correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341- 4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;
3. licenciement du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune. Les personnes licenciées s'entendent de celles dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de leur employeur. Cette qualité est également reconnue aux salariés de moins de soixante ans licenciés pour motif économique et bénéficiaires d'une convention de coopération du Fonds national de l'emploi qui leur assure le paiement de l'allocation spéciale du Fonds national de l'emploi et d'une allocation conventionnelle .
4. expropriation pour cause d'utilité publique du logement ayant donné droit à la réduction d'impôt

La réduction d'impôt cesse toutefois de s'appliquer à compter de l'année au cours de laquelle l'un de ces événements est intervenu. La remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, soit dans les trois ans de la rupture de l'engagement ou la survenance de l'événement entraînant la déchéance de l’avantage fiscal. La reprise des cinq fractions annuelles de la réduction est faite la même année.

DECLARATION A REMPLIR EN LOI GIRARDIN : porter le montant de l'investissement total (prix acte en mains) sur la 2042 C, ligne UJ pour tout investissement réalisé à partir du 1er janvier 2001.

Exemple 1 : prix de revient de l’acquisition : 100 000 € (frais compris)

réduction d’impôt : 50% du montant soit : 50 000 €
étalée sur 5 ans à raison de 20% par an : soit 10 000 €

Hypothèse : vous avez 10 000 € d’impôt sur le revenu à verser. Si vous avez fait cette acquisition, vous n’aurez rien à payer au titre de l’IRPP durant 5 ans : 10 000 – 10 000 = 0 €

Précision : la réduction n’est pas reportable.
ex : vous avez 8 000 € d’impôt sur le revenu : le surplus des 2 000 € n’est pas reportable.
En loi girardin, le montant du loyer se calcule en fonction de la surface habitable avec un complément pouvant aller jusqu’à 14 m² supplémentaires pour les terrasses couvertes.

Exemple 2 : avec un bien d’une valeur de 152 449 €

Vous profitez de 15 244,9 € de réduction d’impôt / an, pendant 5 ans : soit au total 76 224,50 €
Loyer pour un appartement de 47 m² : 5 588,78 € par an, total sur 6 ans : 33 532,99 €
Au terme des 6 ans, vous avez pu financer votre investissement à hauteur de 109 577,49 €

Votre appartement d’une valeur de 152 449 € ne vous aura effectivement coûté que 42 871,51 €

Capitalisez sans trésorerie

• Financement total actes en mains, sans aucun apport, sur 10,15 ou 20 ans.
• Faible différentiel entre les recettes et les dépenses.
• Epargne mensuelle de 30,49 € à 152,45 € selon la durée du financement.